VIETSEC Thị trường chứng khoán Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc KBC – Hoạt động cho thuê đất là nguồn tăng trưởng chính

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc KBC – Hoạt động cho thuê đất là nguồn tăng trưởng chính

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC: HOSE): Hoạt động cho thuê đất là nguồn tăng trưởng chính

Số lượng cổ phiếu đang lưu hành: 470 triệu cp; Vốn hóa: 7.187 tỷ đồng; Giá trị giao dịch trung bình 3 tháng: 40,75 tỷ đồng, Giá hiện tại: 15.300 đồng/cp; và Tỷ lệ sở hữu nước ngoài: 31,3%.

Tổng quan năm 2016

(tỷ đồng)

12T2016

12T2015

YoY

% KH 2016

TSLN

12T2016

12T2015

Doanh thu thuần

1.972,5

1.434,9

37,5%

103,8%

Lợi nhuận gộp

1.107,4

573,4

93,1%

56,1%

40,0%

Lợi nhuận từ HĐKD

988,8

715,7

38,2%

50,1%

49,9%

EBIT

1.003,7

719,8

39,4%

50,9%

50,2%

EBITDA

1.031,0

748,1

37,8%

52,3%

52,1%

Lợi nhuận trước thuế

922,0

629,8

46,4%

46,7%

43,9%

Lợi nhuận ròng

712,3

501,9

41,9%

113,1%

36,1%

35,0%

Lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông

558,0

511,7

9,0%

28,3%

35,7%

Năm 2016, KBC công bố doanh thu đạt 1.972 tỷ đồng, tăng 37,5% YoY, vượt kế hoạch năm theo kịch bản Tích cực đã thông qua tại ĐHCĐ năm 2016. Mảng cho thuê đất vẫn là nguồn đóng góp chính chiếm 82,7% tổng doanh thu, tăng 44,5% YoY. Dịch vụ quản lý mặc dù chỉ chiếm 5,7% tổng doanh thu, cũng đạt tăng trưởng 55% so với năm 2015 nhờ tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang hoạt động tăng. Thêm vào đó, hoạt động chuyển nhượng 6,3 ha khu nhà ở cho công nhân tại Quế Võ (Bắc Ninh) cho Foxconn đã tạo doanh thu 219 tỷ đồng, giúp bù đắp thiếu hụt khoản doanh thu từ bán nhà máy trong giai đoạn này, chiếm 11% tổng doanh thu.

Tăng trưởng của hoạt động cho thuê đất đến từ các khu công nghiệp đang hoạt động bao gồm KCN Quế Võ (Bắc Ninh), KCN Quế Võ mở rộng (Bắc Ninh), KCN Quang Châu (Bắc Giang), KCN Tràng Duệ – Giai đoạn 2 (Hải Phòng) và KCN Tân Phú Trung (TP.HCM) với 114,2 ha đất được bàn giao trong năm 2016 so với chỉ 80 ha trong năm 2015. Cụ thể, KCN Tràng Duệ (giai đoạn 2) tiếp tục đạt kết quả tốt với 48,2 ha bàn giao trong năm nay (đóng góp 43% doanh thu cho thuê đất) và KCN Quang Châu cũng đã có một năm tích cực với 53 ha bàn giao trong năm 2016 (chiếm 33,6% doanh thu cho thuê đất) trong khi KCN này không mang lại doanh thu nào trong năm 2015, tỷ lệ lấp đầy tăng từ 26,7% lên 45,8% vào cuối năm 2016.

Nhờ tăng đóng góp từ KCN Quang Châu với chi phí phát triển và giải phóng mặt bằng thấp và KCN Tràng Duệ – Giai đoạn 2 với giá thuê tăng cùng với khoản thu nhập đột biến từ việc chuyển nhượng 6,3 ha đất nhà ở cho nhân viên tại Quế Võ có tỷ suất lợi nhuận cao đột biến là 89%, tỷ suất lợi nhuận gộp của KBC đã tăng từ 40% trong năm 2015 lên 56,1% trong năm 2016. Nếu không bao gồm khoản bất thường này, tỷ suất lợi nhuận gộp vẫn có thể ở mức đáng khích lệ là 52%.

Tuy nhiên, thu nhập tài chính giảm do không còn thu nhập từ thoái vốn CTCP Năng lượng Sài Gòn Bình Định trong quý 2/2015, khiến lợi nhuận trước thuế của KBC tăng trưởng thấp hơn, còn 26,3% YoY, đạt 922 tỷ đồng trong quý 2/2016. Lợi nhuận sau thuế đạt 712 tỷ đồng (+18,3% YoY), vượt kế hoạch năm là 13%. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông đạt 558 tỷ đồng trong năm 2016, giảm 8,8% YoY, do tăng phần lợi nhuận đóng góp từ KCN Quang Châu mà KBC có tỷ lệ sở hữu thấp hơn (59,5%). Do đó, EPS 2016 đạt 1.188 đồng.

Tính đến cuối năm, tổng nợ vay của KBC ở mức 1.968 tỷ đồng, giảm đáng kể 589 tỷ đồng so với cuối năm 2015, cho thấy nỗ lực của công ty trong việc tái cấu trúc nợ trong giai đoạn này. Theo đó, tỷ lệ đòn bẩy giảm từ 0,32x vào cuối năm 2015 còn 0,23x vào cuối năm 2016.

Cập nhật dự án

Hiện tại, KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp gần 5.200 ha khắp cả nước, chiếm khoảng 6% tổng diện tích khu công nghiệp trên khắp cả nước. 64% quỹ đất của công ty đang được vận hành. Tuy nhiên, KBC chủ yếu tập trung vào phát triển và cho thuê KCN tại phía Bắc ở các tỉnh/ thành phố Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, đây là những địa phương có nguồn vốn đầu tư FDI trong những năm gần đây với sự xuất hiện của những tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn, Canon,… Cụ thể, nguồn vốn FDI đăng ký tại 3 tỉnh thành này đạt 4,75 tỷ USD(-5,9% YoY) trong năm 2016 (chiếm 22,7% tổng vốn FDI vào Việt Nam) với các dự án chính bao gồm LG Display (1,5 tỷ USD) và LG Innotek (550 triệu USD) đặt nhà máy sản xuất tại KCN Tràng Duệ của KBC. Trong khi đó, KBC cũng hưởng lợi từ việc thu hút các nhà máy phụ trợ cho các khách thuê lớn này.

Danh mục dự án của KBC

STT Tên dự án Địa điểm

Tỷ lệ sở hữu

của KBC

Giai đoạn

đầu tư

Tổng diện tích (ha)

Diện tích đất thương phẩm (ha)

Tổng diện tích

đã cho thuê (ha)

Tỷ lệ lấp đầy

1 Quế Võ Bắc Ninh

100,00%

2053

311

191,60

183,2

95,61%

2 Quế Võ mở rộng Bắc Ninh

100,00%

2056

300

170,76

108,3

63,44%

3 Nam Sơn Hạp Lĩnh Bắc Ninh

100,00%

2060

433

65,50

4 Tràng Duệ 1 Hải Phòng

86,50%

2057

188

129,37

128,2

99,13%

5 Tràng Duệ 2 Hải Phòng

86,50%

2064

214

132,97

85,6

64,40%

6 Tràng Duệ 3 Hải Phòng

86,50%

N/A

687

455,96

7 Tân Phú Trung TP.HCM

60,50%

2054

543

314,43

83,3

26,49%

8 Quang Châu Bắc Giang

59,50%

2056

426

275,69

126,3

45,81%

9 Đại Đồng Hoàn Sơn – GĐ 1 Bắc Ninh

21,48%

2057

268

81,00

80,0

98,77%

10 Đại Đồng Hoàn Sơn – GĐ 2 Bắc Ninh

21,48%

N/A

96

62,4

11 Hòa Khánh mở rộng Đà Nẵng

19,50%

2055

133

107,83

78,6

72,91%

12 Liên Chiểu Đà Nẵng

19,50%

2048

289

174,67

111,1

63,58%

13 Sài Gòn Nhơn Hội Bình Định

10,00%

2076

630

445,00

44,5

10,00%

14 Sài Gòn Chân Mây Huế

28,14%

2057

658

586,11

TỔNG

5.175

3.193

1.029

Trong các khu công nghiệp đang hoạt động, KCN Tràng Duệ thuộc Khu kinh tế Cát Hải Đình Vũ tại Hải Phòng, có thời gian lấp đầy ngắn nhất nhờ vị trí chiến lược và các ưu đãi thuế cho nhà đầu tư. Cụ thể, dự án KCN Tràng Duệ – GĐ 1 chỉ mất 2 năm để gần lấp đầy và KCN Tràng Duệ – GĐ 2 đạt tỷ lệ lấp đầy 64,4% từ khi đi vào hoạt động từ nửa cuối năm 2014 đến nay. Năm 2017, KBC có kế hoạch xây dựng khoảng 15 nhà máy (trên diện tích ~10 ha) dùng để cho thuê trong giai đoạn 2 nhằm đáp ứng nhu cầu thiết lập nhà máy nhanh chóng từ các nhà cung cấp cho LG. Với dự tính công ty sẽ hoàn tất cho thuê giai đoạn 2 dự án trong tương lai gần, trong quý 3/2016, KBC cũng được cấp phép phát triển thêm 687 ha đất cho giai đoạn 3, nâng tổng quỹ đất KCN Tràng Duệ lên hơn 1.000 ha. Công ty sẽ bắt đầu triển khai giải phóng mặt bằng sớmvà cho thuê giai đoạn 3 từ cuối năm 2017.

Đối với KCN Quang Châu, trong năm 2016, công ty đã thu hút thành công hai khách hàng lớn bao gồm JA Solar Hongkong Investment và Trung Ức Phong để cho thuê 196 ha với tổng giá trị hợp đồng có thể đạt 1.800 tỷ đồng. Tính đến cuối năm 2016, công ty đã bàn giao 53 ha và chúng tôi ước tính phần còn lại sẽ bàn giao trong giai đoạn 2017-2018. Do đó, KCN Quang Châu sẽ là nguồn tăng trưởng chính cho KBC trong thời gian tới. Thêm vào đó, sau khi bàn giao, khu công nghiệp này dự kiến sẽ hoàn toàn lấp đầy và công ty đang làm việc để mở rộng giai đoạn 2 thêm 100 ha.

Về KCN Quế Võ tại Bắc Ninh, KBC đã hoàn thành 4 nhà máy tại KCN Quế Võ Hiện Hữu để bán hoặc cho thuê, trong khi đó công ty vẫn cho thuê phần còn lại của dự án KCN Quế Võ Mở Rộng. Cũng tại tỉnh Bắc Ninh, KBC hiện đẩy mạnh tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong đó đã giải phòng mặt bằng 100 ha trên 432,5 ha để cho thuê sớm nhất có thể.

Ngoài các dự án KCN, KBC cũng tích lũy quỹ đất lớn để phát triển khu đô thị trong đó KBC đã chuyển nhượng dự án Lotus tại đường Phạm Hùng, Hà Nội và lên kế hoạch mở bán 6,27 ha đất khu dân cư trong giai đoạn 1 Khu đô thị Phúc Ninh. KBC đã có kế hoạch bán khoảng 2,5 ha đất dự án này từ trước nhưng do trì hoãn về thủ tục, dự án hiện vẫn chưa mở bán. Giá bán trung bình ước tính nằm trong khoảng từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng/m2, đây là mức giá khá hợp lý đối với khu vực này. Do đó, chúng tôi ước tính dự án sẽ đạt tiến độ bán hàng tích cực khi bắt đầu mở bán.

Triển vọng

Mặc dù Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) chịu ảnh hưởng sau khi Tổng thống Trump nhận chức, chúng tôi cho rằng dòng vốn FDI sẽ không còn ở đà tăng cao như trong giai đoạn 2014-2016 mà sẽ duy trì ở mức ổn định trong năm 2017 nhờ hỗ trợ từ: (i) các Hiệp định FTA khác như Hiệp định FTA Việt Nam – Hàn Quốc, và Việt Nam – EU đang thu hút nhiều nhà sản xuất nước ngoài và các ngành công nghiệp phụ trợ đến Việt Nam và (ii) số lượng các nhà sản xuất lớn di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam ngày càng tăng vì ảnh hưởng của lương và các loại thuế nhập khẩu và thuế chống bán phá giá tăngdo Trung Quốc đang lên trong chuỗi giá trị toàn cầu . Xu hướng này giúp ngành sản xuất được hưởng lợi vàcác khu công nghiệp cũng có thể có những cơ hội tiềm năng. Thêm vào đó, nỗ lực của Chính phủ trong việc cải cách và tinh giảm thủ tục hành chính cho nhà đầu tư, ban hành mức thuế ưu đãi cũng giúp thu hút vốn FDI vào Việt Nam trong tương lai gần.

Do đó, chúng tôi duy trì quan điểm là các chủ đầu tư KCN có danh tiếng với các KCN xây dựng tốt, đất sạchvà các nhà máy, nhà xưởng xây dựng sẵn như KBC sẽ tận dụng được cơ hội và nắm bắt các lợi ích tiềm năng.

Năm 2017, chúng tôi ước tính KCN Quang Châu (936 tỷ đồng), KCN Tràng Duệ (987 tỷ đồng) và KĐT Phúc Ninh (450 tỷ đồng) sẽ là nguồn đóng góp lợi nhuận chính và trong trường hợp lợi nhuận từ chuyển nhượng cổ phần tại Công ty TNHH Phát triển Khách sạn Hoa Sen ghi nhận vào năm 2017, doanh thu của KBC có thể đạt 2.398 tỷ đồng (+21,6% YoY) và lợi nhuận sau thuế có thể đạt 827 tỷ đồng (+16,2% YoY). Nếu không bao gồm khoản thu nhập bất thường này mà chỉ dựa trên kết quả kinh doanh mảng cốt lõi là phát triển KCN, lợi nhuận sau thuế của KBC có thể giảm 14,6%YoY do không còn dự án có tỷ suất lợi nhuận gộp cao như trong năm 2016.

Năm 2018, chúng tôi ước tính KCN Quang Châu và KĐT Phúc Ninh vẫn sẽ là nguồn đóng góp chính trong khi dự án KCN Tràng Duệ – giai đoạn 3 và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh bắt đầu cho lợi nhuận, doanh thu của công ty ước tính đạt 2.702 tỷ đồng (+12,7% YoY) và lợi nhuận sau thuế có thể đạt 651 tỷ đồng (-21,3% YoY) do tăng đóng góp từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Tràng Duệ – GĐ 3 với tỷ suất lợi nhuận gộp thấp hơn cùng với thiếu vắng thu nhập bất thường từ chuyển nhượng cổ phần. Nếu không bao gồm khoản lợi nhuận từ năm 2017, lợi nhuận ròng năm 2018 có thể tăng 6% YoY.

Quan điểm đầu tư

Tại mức giá 15.300 đồng/cp, KBC đang giao dịch tại PE và PB 2017 là 10,8x và 0,86x và PE, PB 2018 là 13,8x và 0,82x, thấp hơn một chút so với trung bình các công ty phát triển KCN niêm yết. Giá mục tiêu 1 năm là 17.100 đồng/cp, tăng 11,7% so với giá hiện tại, do đó, chúng tôi khuyến nghị NẮM GIỮ cổ phiếu.

 

Author: Big_hand

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *